国家又放利好！变相降房价？

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，相关税收政策包括加大住房交易环节契税优惠力度；降低土地增值税预征率下限；以及明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。

新政包括：

1. 全国范围内，购买家庭唯一及第二套住房，不超过140平方米的按1%缴纳契税；
2. 购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行；
3. 购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；

从税收新政策的变化来看，调降契税以及免征增值税这两项举措，能够有效减少购房成本、降低房企的资金压力和成本，从某种意义上而言，可以大致视作房价下降：

一方面，对于多数家庭来说，无论首套还是改善住房，多数集中于140平方米以下，降低契税将直接降低购房的成本。根据华泰证券分析：根据克而瑞对今年上半年8个重点城市分面积段商品房住宅成交的分布 ，受益政策的90-140平米住宅约占总成交套数的6成（图表2），粗略估算本次下调契税可能对应契税税收回落约500-1000亿元量级，对应减少居民购房成本。而如果从房价粗略计算，比如此前政策对对于首套普通住宅契税大致在1%-1.5%，新政统一为140平方米及以下的按1%税率征收。这对于普通城市购买90平米以上的购房者来说，契税调降0.5%，而对于四个一线城市来说，直接下降2%。假设房价500万的，未来购房契税将从15万降低到5万，省10万，相当于房屋总价下降了2%。

另一方面，即便是购买大房子，超过140平方米的，实际上也相当于房价下降。比如在一线城市，无论是首套还是二套，之前税率均为3%。新政下，若是按首套房的名义认购，其税率将从3%下降至1.5%，即1000万元的房子，契税从30万元减少到15万元。若是按二套房的名义认购，税率将从3%下降至2%，契税从30万元减少到20万元，相当于房屋总价下降了1%-1.5%不等。

除此之外，房地产企业在拿地开发增值环节需要缴纳土地增值税，此次下调土地增值税预征率下限0.5个百分点，有助于缓解房地产企业的资金压力。当房企资金压力减轻、成本降低时，或许会为房屋售价的下调创造有利空间。

总之，此次下调房产交易税收的举措，兑现了此前10月12日财政部在国新发布会上的承诺，即 “及时优化完善房地产相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展”。这一政策的再次推出，是房地产提振政策的延续，既有利于降低居民的购房成本，也有利于缓解房企的资金压力，能在短期内对房地产市场起到提振作用。不过从中期来看，下调房产交易税收可能并不足以推动房地产成交持续回升，毕竟房地产周期的企稳回升还需要经济基本面以及居民收入预期改善的有力支撑。推动经济回升、提高居民收入，或许才是促使房地产市场整体回暖的关键所在。