这个政策全面松动！买房的，看过来——

 

2018/11/20 微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”

 

商品房、土地和房企，三者终于步调一致。

 

因为，房地产趋冷，风险太大。

 

11月14日，统计局发布1到10月房地产宏观数据。商品房销售增速持续处于低位，连续三个月下滑。商品房销售面积13.3117亿平米，同比增长2.2%，增速比1到9月回落0.7%。自2018年以来，商品房销售增速很少超过4%。今年前七个月，累计增速4.2%，前十个月，下滑到1到2.2%。最近三个月是负增长，

 

土地成交价和房企拿地规模，随商品房销售额一起回落。

 

根据统计局数据，1到10月，房企土地购置面积2.1963亿平米，同比增长15.3%，增速同比1到9月回落0.4%。土地成交合计11695亿，增长20.6%，增速回落2.1%。

 

房企也越来越理性，土拍溢价率走低，对地方政府相当不利。

 

最着急的是房企们，喘着气大规模补血，为年底做准备。

 

一、大补血  房企冲刺年关

 

10月以来，多家房企获得大额融资，过去两周，房企发债规模、发债速度达到极限。

 

11月15日。龙湖集团连续两天提交两宗发债计划，分别为55亿的第三期公司债券，以及50亿规模的住房租赁专项债券。雅居乐集团同一天公告，建议发行美元计值的优先票据。合景泰富集团公告称，将发行本金4亿美元优先票据，年利率9.85%。

 

11月13日，华夏幸福公告，证监会核准发行不超过80亿公司债。11月12日，阳光城公告，11亿公司债将于2018年11月15日起在深交所上市，票面利率7.5%。

 

11月9日，华远地产公告，11月8日完成2亿美元3年期高级无抵押定息债券簿记定价工作，票面利率为11%。

 

11月6到8日之间，建发股份连续发行3次超短期融资券，总规模15亿。

 

滨江集团、陆家嘴、隆基泰和、龙湖等房企都在11月完成几亿到几十亿规模不等的融资。

 

资金链极度紧崩的房企，终于可以暂时松一口气了。

 

 

新一轮房企融资有两个特点：一，金额庞大；二，融资成本越来越高。

 

同策研究院数据显示，10月房企融资成本达到历史峰值。境外渠道虽略宽，但成本更高，恒大旗下景程有限公司的优先票据，最高融资成本达13.75%。58安居客房产研究院报告显示，2018年1到9月，销售额前50的房企，融资成本同比去年平均提升1%，融资金额同比收窄近三成。

 

房企资金链一紧张，土拍市场就过冬。今年土拍的冬天，比以往时候来得更早一些。中指院最新数据显示，10月300城共实现土地出让金总额2361亿元，环比下滑25%，同比下滑40%。

 

前两年顶着“三高”（高周转、高规模和高负债率）扩张的房企，到了转型时刻。进不了头部阵营的中小房企，缺钱缺规模，只有被淘汰的命。头部房企如万科，在部分地区以价换量，加快销售资金回流，但需要资金抄底优质地块。

 

二、中介费逆势上涨 房东无处释放的焦虑

 

看着房企们一波又一波的融资，中介头部玩家却一反常态。

 

11月15日，上海链家将中介费上调到房屋成交价的3%，买方2%，卖方1%。之前的买卖双方各1%，都是买家承担，现在合计3%，最终也会转化为买家成本。

 

二手房价和成交量，更能反映真实的市场预期，在二手房成交量远高于一手房成交量的上海，更是如此。

 

链家工作人员表示，上调中介费之前，四个一线城市中，上海二手房中介费一直比较低。北京二手房中介费率2.7%，深圳、广州平均水平为3%。

 

上海二手房市场，已经阴跌接近两个月，链家却逆势上调中介费。

 

上海二手房指数办公室数据显示，10月上海二手住宅成交套数为11980套，环比下降13.95%，成交面积环比下降15.65%。10月上海二手房成交量低于前三季度1.35万套的月均水平，还在调整。

 

春江水暖，中介最先感受到市场寒风，链家这么做，因为有底气。

 

链家的大本营是北京。2015年3月，链家收购德佑，收购后仅仅半年，链家门店扩张4倍，经过三年并购式发展，截止2018上半年，上海链家市场份额接近33%，是第二名易居的三倍。

 

即使如此，链家上调中介费，可能费力不讨好。

 

11月本来就是传统淡季，买房客都在等着开发商年底冲业绩，优惠打折。链家迫于自身亏损压力，需要从低价厮杀的中介血海市场中抽身而退，于是先涨一次中介费，让市场慢慢消化，与当年的房东挂牌价上涨，是一个套路。

 

有一点不同的是，链家的市场话语权很强，会对卖家产生很大影响。市场降温时，卖家两大希望全落空，房子不贱卖，中介费下调。

 

中介费上涨会加剧买家的观望情绪，卖家的焦虑无处释放。

 

三、房贷利率终于松动

 

唯一的好消息是，房贷利率上浮空间已被封杀。

 

融360监测显示，全国首套房贷平均利率持续上涨22个月。2018年10月全国首套房贷款平均利率达到5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上0.18%，同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。

 

房地产市场降温，已经有银行的房贷利率开始松动。诸葛找房数据显示，截止至10月份，首套房贷利率下调银行数量达到19家。

 

《都市快报》报道，从10月开始，杭州部分银行的首套房贷利率松动。最早开始下调的是工商银行和中国银行，最近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行部分支行等相继回调，不仅针对首套房，甚至包括二套房。

 

这么松？是肿么了？

 

网红一二线城市，是教堂顶上的那根针，是房价和房地产政策的风向标，上一波房价上涨，挑头，这一波房贷利率松动，掉头最快。除杭州外，厦门和南京也出现房贷松动。

 

厦门地区工农中建、邮储、招商、民生、兴业等多家银行的首套房贷最低利率陆续回归基准利率。

 

《南京晨报》报道，部分银行的首套房贷款利率从上浮25%下调到基准上浮20%，接下来可能会降到16%。

 

南京也是2016年全国总价地王最多的城市，在双限政策之下，还包揽当年全国总价地王前十中的一半。现在去杠杆显成效，悲催的亏本地王盘开始入市。

 

《中国房地产报》报道，麒麟板块的京奥港未来墅成为首个亏本地王。2016年4月15日，北京嘉诚摘得G09地块，楼面价高达22353元/平米，2017年9月11日，首批房源开盘均价为25884元/平米，只比楼面地价高出3500元/平米。

 

地王盘，拿地的时候谈笑风生，入市的时候满面流泪，太煎熬了。

 

年关将至，融到资的大房企、和卖不出地的焦虑的地方政府联手，先尝试托住房价，再筛选真实需求。刚需改善的需求，该释放了。